天津空港+津南+宝坻6宗宅地来袭，总价39亿起！
专业又逗比的天津地产微信号
10月下旬的土地市场比想象中还要热闹，上周房价君已经总结过一波：10月下旬拟卖地124亿，河北/河西/河东/西青/北辰谁更高能？
妹想到，在这个基础上，近日又陆续新挂牌了几宗地块，分别来自津南、宝坻和空港，也挤在了10月23、24、25日这几天摘牌。
这一算，又是起价小40亿！如果没有停牌、流拍，都能顺利成交的话，则10月下旬卖地额将达到164亿……
空港地块
首先来看新鲜出炉的空港地块。
津滨保（挂）2019-18号位于天津空港经济区，东至规划经一东路、南至纬二道、西至经一路、北至纬一道。现状已达到场清地平。10月23日10:00摘牌。
该地块土地用途为城镇住宅、教育、街巷用地，土地总面积187776.1㎡，规划建筑总面积206447.72㎡。
其中A、B、C地块为城镇住宅，土地面积95869.8㎡，规划最大容积率分别为1.5和1.3，住宅体量占比约64%。
E、F、G为教育用地，规划用于国际学校建设，不得建设其他商业服务业建筑，且国际学校须由受让人自持经营，不得转让、出售。竞得人须引进符合天津港保税区管委会要求的国际学校，且引进的国际学校应为已在国内开办及运营3所以上的外籍人员子女国际学校或双语国际学校。
该地块挂牌起始价11.345亿，合可售起始楼面价8623元/㎡；设最高限价为17.0175亿，合可售楼面价上限约12934元/㎡。报价达到限价时，不再接受更高报价，转为竞报无偿交还给天津港保税区管委会住房建筑面积阶段，上限131500㎡。
参考地价方面，今年5月8日，金地从11家报名房企中斥资33.15亿拿下的津滨保（挂）2018-23号地，成交楼板价14031元/㎡，溢价40%。案名为金地悦城大境，目前尚未入市。同一个月，中铁建底价摘取相邻地块，楼面价9000元/㎡，用于建设不对外销售的定单式限价商品住房。
而去年天保先后摘得的2宗宅地，其中位置靠北的津滨保（挂）2018-18号地，地块内全部住宅限定为不可售的“租赁式住房”；位置偏南的津滨保（挂）2018-9号地楼面价约1万5。再早则是2016年金隅斥资57.5亿高溢价包揽的3宗宅地，楼面价达到3万。
宝坻南站
再来看下昨天挂牌的宝坻南站地块。
2宗地位于宝坻新城南部的潮白河南侧，也即在建的京滨城际宝坻南站所在片区，出让土地总面积约12.7万㎡，规划建筑总面积约19.1万㎡。起始总价合计约5.9亿，起始楼面价均约3000出头。将于10月25日14:30、14:50摘牌。
从大的范围来看，南站片区是宝坻新城向南拓展的新兴板块。去年年底雅居乐以8.83亿包揽津围线西侧4宗地，楼面价2300-3300元/㎡，拟联合华燊及宝坻区政府打造“津侨国际小镇”，目前雅居乐国际花园项目尚未入市。
津宝（挂）2019-027号位于宝坻区支路一与支路四交口，东至钰华街，南至新宝坻大道、天津市宝坻区土地整理中心用地，西至天津市宝坻区土地整理中心用地，北至支路一，现状场地平整。
该宗地土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积64614.9㎡，规划用地面积64613.9㎡，规划建筑面积87280.97㎡。其中两块住宅用地最大容积率分别为1.2和1.6，住宅用地体量占比约77%。
027号地起始价27740万元，起始楼面价3178元/㎡；设最高限价33950万元，合楼面价上限约3890元/㎡。报价达到限价时，不再接受更高报价，转为竞报教育建设资金阶段，用于周边中小学、幼儿园等公共设施建设。
津宝（挂）2019-028号位于宝坻区次干路一与钰华街交口，四至为：东至钰华街，南至支路三十五，西至天津市宝坻区土地整理中心用地，北至次干路一。现状场地平整。
该宗地土地用途为城镇住宅、商服，出让土地面积62309.4㎡，规划用地面积62308.5㎡，规划建筑面积103876.8㎡。其中两块住宅用地最大容积率分别为1.6和1.8，住宅用地体量占比约88%。
027号地起始价31310万元，起始楼面价3014元/㎡；设最高限价40020万元，合楼面价上限约3853元/㎡。报价达到限价时，不再接受更高报价，转为竞报教育建设资金阶段，用于周边中小学、幼儿园等公共设施建设。
津南辛庄
▌辛庄又释出2宗宅地，起始楼面价1万上下
再说说上周又“上新”的津南辛庄镇。
经历几年沉寂，今年辛庄板块重新迎来大体量供应周期。继此前首创、天津城投相继宅地天津大道南侧2宗地块之后，天津大道北侧又新近释出2宗地块，起始总价合计17.55亿，分别将于10月24日15:10、15:30摘牌。
津南（挂）2019-17号地块内有10千伏电力高架线路，津南区人民政府承诺在2019年12月31日前，完成上述电力高架线路迁改工作。土地用途为城镇住宅、教育，出让土地面积38321.3㎡，规划建筑面积72590.5㎡。其中居住用地面积34270.2㎡，容积率1.0-2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥40%；服务设施用地面积4050.1㎡，容积率≤1.0，配建幼儿园。
该地块起始价为6.55亿，起始楼面价9556元/㎡；本次挂牌设置最高限价为8.2亿，合楼面价上限约11964元/㎡。报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持上限66700㎡。
津南（挂）2019-18号地现状无地上物。土地用途为城镇住宅，出让土地面积63975.5㎡，规划用地面积63974.2㎡，容积率1.0-1.6，规划建筑面积102358.72㎡，建筑密度≤28 %，绿地率≥40%。
该地块起始价为11亿，起始楼面价10747元/㎡；本次挂牌设置最高限价为13.75亿，合楼面价上限约13433元/㎡。报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持上限99300㎡。
▌港辛板块还将持续放量，这个定价贵不贵？
辛庄双港片区的发展周期非常有意思，在海教园规模崛起、咸水沽水涨船高的2017-2018年，港辛板块的新房市场却是基本“缺席”的，而如今大潮消退，片区重新开启土地供应密集期，所面临的市场光景也是时移世易。
港辛板块虽然没赶上热闹，但也躲过了浮华。从硬件条件来看，其“新势能”主要有三：
其一，伴随着国家会展中心的启动，命途多舛的地铁1号线延长线终于正式进入开通倒计时，南部地铁6号线延长线也已开工，未来将有南北两条地铁依傍；
其二，永旺梦乐城开业近两年，商圈发展已经较为成熟；
其三，海教园楼市风起云涌，也给处于市区和海教园之间的港辛板块带来了新动力。
加之发展起步较早、临近外环线等先天优势，如今的港辛板块，承接市区外溢刚改客群可以说顺理成章。今年7月以来，首创、城投已先后摘得2宗地，其中首创地块已紧锣密鼓公布案名为首创禧悦翠庭，主要规划为小高层，预计11月初开盘，抢占入市先机的意图十分明显了！
那么当前1万左右的楼面价算不算贵呢？大家可以自己合计一下，已知：
今年截至目前港辛板块新释出的4宗地中，除18号地规划最大容积率为1.6，首创、城投和新挂牌的17号地容积率均为1.0-2.0；
板块范围内，首创悦山郡尾房及周边二手房价格大致在1万6-2万4；
隔壁海教园项目规划最大容积率1.3-1.7，最高楼面价1万2，在售小高及洋房均价2万-2万3。
最后再延伸一波，除了1号线沿线及国展南侧土地储备外，9月天津市规划局还陆续公布了《津南区港辛片区12P-01-02单元01-03街坊》、《天津市津南区港辛片区12p-01-02单元04街坊》控制性详细规划。
两个规划组团总面积约272万㎡，除首创暖山、汀芳园等成熟社区外，还有近102万㎡的待开发居住用地，其中01-03街坊占31.4万㎡，04街坊占70.4万㎡，大部分位于南部棚户区。另配建商服，小学、初中和高中。
意味着后续港辛板块还将持续放量，迎接新一轮发展。
津南北闸口
该宗地土地用途为城镇住宅，出让土地面积68149.8㎡，规划用地面积68148.2㎡，容积率1.0-1.5，建筑密度≤30%，绿地率≥40%，建筑限高27米，规划建筑面积102222.3㎡。
该地块起始价为4.3亿，起始楼面价4207元/㎡；设最高限价为5.1亿，合楼面价上限约4989元/㎡。报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持上限99400㎡。
与之形成鲜明对比的是，地块北侧的融信、禹州4宗地，成交楼面价都在1万3以上，还包括共计4.4万㎡的自持租赁住宅，目前几个项目均尚未入市。
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